Правовая форма гектара и поселения
Ждать закон о родовых поместьях ненадо! Уже сегодня можно создавать поместья и поселения на основе сегодняшних
законов. Более того - законов так много что это можно делать разными способами.
Начнём с поселения.
Возможные формы поселения:
Форма "Группа граждан" (Далее ГГ) юридически никак не регестрируется.
Плюс - полная свобода, никакой системы внутри поселения, никакой властолюбивой верхушки, никаких диктаторов.
Все общие вопросы решаются добровольно на вече. Возможно всё-таки придётся пожже сделать "Потребительский кооператив"
т.к. энергетики могут не повести электричество частным лицам - только юрлицу. Система - что поделаешь.
Главное, чтобы потребкоопераив не стал системой внутри поселния и чтобы властолюбие не испортило людей.
Потребкооператив нужен только для хозяйственных нужд поселения, он не должен управлять поселенцами.
Форма "Некоммерческое партнёрство" (далее НП). Юрлицо.
Минус - при выходе из партнёрства участник может отсудить часть земли, часть школы, часть денег.
Форма "Потребительский кооператив" (далее ПК).
Плюс - есть неотчуждаемый общий фонд, т.е. при выходе из поселения провокатор останется с носом.
Те поселения, кто уже оформил НП сделали большую ошибку, пока не поздно пусть переоформются в ПК.
Муниципалетет. Плюс - то, что поселение само станет официальной госвластью - местным самоуправлением.
Это производная форма которую образует ГГ, НП или ПК.
Общий плюс для юрлиц: можно найти целефвое финансирование через госпрограммы, гранты и международные программы
на дороги, электричество, строительство, саженцы, школу, восстановление ремёсел. ГГ это сделать на проядок
труднее (почти невозможно). Такова цена свободы. Впрочем от диктатуры в юрлице можно защититься грамотным
уставом, пример такого устава тут: kedrovka.ru/ystav.htm
А что думает про это Владимир Мегре?
Вопрос: - В России есть районы, где дают землю в пользование бесплатно. Почему люди туда не едут? По радио Би-би-си говорили, что уже есть400 поселений. Так ли это? В Сибири есть экопоселение Виссарион. Это как-то связано с тем, что говорит Анастасия? То есть это поселение организовано так, как говорит Анастасия?
Ответ Владимира Мегре: - Нет, таких, о которых говорит Анастасия, их нет. Есть отдельные небольшие участки, там по несколько человек люди делают. Их не может быть потому что даже нет закона такого - чтобы по гектару земли в пожизненное пользование бесплатно. А вот, что касается Виссариона. Это совершенно другое. Там люди не имеют землю. Они подчинены одному лидеру. А это недопустимо.
Перейдём к гектарам:
Возможные формы владения гектаром:
Собственность на землю сельхозназначения для ведения приусадебного хозяйства.
Плюс - власть поселения не отнимет участок. Минус - нельзя прописываться. Можно ли на такой земле сажать высокие деревья -
узнайте у юристов. Закон запрещает строить на такой земле дома но разрешает строить подсобные помещения. Фактически
можно обозвать огромные котедж подсобным помещением и никто не докапается. Плюс - потомки не смогут поделить гектар
т.к. минимально возможный надел равен 1га (в каждой области по разному, но много). Минус - сосед может продать землю
и вы получите соседа не единомышленника, ферму по забою скота например.
Собственность на землю ИЖС.
Сможете перевести землю из статуса сельхоз в статус ИЖС - здорово! Но учтите что это надо
пробивать сначала в районе а потом у губернатора области.
Маленькое "но": во многих областях максимум на 1 лицо можно
иметь не более 15 соток. Это обходится двумя путями. Путь 1: если в семье 7 человек то получится гектар (15*7=105).
Путь 2 (лучший): убедите своего губернатора и облдуму принять закон о поднятии максимума ИЖС до 100 соток, в Челябинской
области это уже сделали. Главное - грамотно всё обосновать.
Но вернёмся к плюсам и минусам. Минус - потомки могут разделить гектар на части и в энном поколении он превратится
в дачное товарищестово. Минус - сосед может продать свой гектар по частям и вы будете соседствовать с дачами.
Плюс - можно строить дом, прописываться, сажать высокие деревья. Плюс - власть поселения не отнимет участок.
Аренда земли сельхозназначения для ведения приусадебного хозяйства у района.
Плюс - власть поселения не отнимет участок. Минус - нельзя прописываться. Можно ли на такой земле сажать высокие деревья -
узнайте у юристов. Закон запрещает строить на такой земле дома но разрешает строить подсобные помещения. Фактически
можно обозвать огромные котедж подсобным помещением и никто не докапается. Плюс - потомки не смогут поделить гектар
т.к. минимально возможный надел равен 1га (в каждой области по разному, но много). Минус - сосед может продать землю
и вы получите соседа не единомышленника, ферму по забою скота например.
Аренда земли сельхозназначения для ведения приусадебного хозяйства у поселения-юрлица (НП или ПК).
Минус - власть поселения может отнять участок. Минус - нельзя прописываться. Можно ли на такой земле сажать высокие деревья -
узнайте у юристов. Закон запрещает строить на такой земле дома но разрешает строить подсобные помещения. Фактически
можно обозвать огромные котедж подсобным помещением и никто не докапается. Плюс - потомки не смогут поделить гектар
т.к. минимально возможный надел равен 1га (в каждой области по разному, но много). Плюс - сосед не может продать землю
неединомышленнику т.к. поселение запретит.
Аренда земли ИЖС у района.
Сможете перевести землю из статуса сельхоз в статус ИЖС - здорово! Но учтите что это надо
пробивать сначала в районе а потом у губернатора области.
Маленькое "но": во многих областях максимум на 1 лицо можно
иметь не более 15 соток. Это обходится двумя путями. Путь 1: если в семье 7 человек то получится гектар (15*7=105).
Путь 2 (лучший): убедите своего губернатора и облдуму принять закон о поднятии максимума ИЖС до 100 соток, в Челябинской
области это уже сделали. Главное - грамотно всё обосновать.
Но вернёмся к плюсам и минусам. Потомкам разделить гектар на части проблема, но может и можно.
Минус - сосед может продать(сдать в субаренду) свой гектар по частям и вы будете соседствовать с дачами.
Плюс - можно строить дом, прописываться, сажать высокие деревья. Плюс - власть поселения не отнимет участок.
Аренда земли ИЖС у юрлица.
Юрлицо сможет перевести землю из статуса сельхоз в статус ИЖС - здорово! Но учтите что это надо
пробивать сначала в районе а потом у губернатора области.
Маленькое "но": во многих областях максимум на 1 лицо можно
иметь не более 15 соток. Это обходится путём юрлица: 15 соток в собственность, а 85 соток в аренду у юрлица.
Но вернёмся к плюсам и минусам. Плюс - потомки не могут разделить гектар на части (поселение не даст).
Плюс - сосед не может продать свой гектар неединомышленнику.
Плюс - можно строить дом, прописываться, сажать высокие деревья. Минус - власть поселения может отнять участок.
Ещё есть такая форма как "Безвозмездное пользование" - это аналог аренды у поселения-юрлица.
Проблему прописки можно обойти так: купите или снимите дом или комнату в соседней деревне и пропишитесь там.
Пришли на свободную землю, понравилась - узнайте чья она.
До того как стать поселением земля бывает в разных видах:
Паи колхозников (их надо выкупать).
Фонд перераспределения (идите к районным властям).
Собственность фермеров (выкупайте у фермеров).
Собственность разорившегося колхоза/совхоза - идите в ликвидационную комиссию и к районным властям.
Система следит за появлением самостроя с самолетов и спутников. Поэтому дома надо регистрировать. Есть 4 пути легализации построек на сельхозземле (полевое ЛПХ):
1) Создать дачный, садовый или огородный участок индивидуально (совсем), индивидуально (группа граждан без образования юрлица) или коллективно - см. "Федеральный закон от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" (с изменениями от 22 ноября 2000 г., 21 марта 2002 г.). Налоги очень низкие;
2) Создать фермерское хозяйство - см. "Федеральный закон от 11 июня 2003 г. N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве"". Недостаток - ежегодная налоговая бюрократия;
3) Расширить границы ближайшей деревни на поля;
4) Перевести 15 соток (или меньше - под дом) из своих 100 в ИЖС (все 100 лучше не переводить - налоги больше).
Приносим извенения за неточность: в статье "Крестьян законодательно загоняют в колхозы" речь шла о ФЕРМЕРСКОМ хозяйстве, т.е. Вас это не касается (если не собираетесь делать КФХ).
Не все так плохо на самом деле. Даже если в Вашем регионе примут закон, что минимальный надел сельхозземли на человека 300 гектар то есть несколько вариантов как это обойти:
1) Возможно власти Вашего региона приняли закон о том, что минимум на человека равен 1Га. Тогда все нормально.
2) Если Ваш регион местный закон не примет, то осенью ГосДума примет федеральный закон (поправки к земельному кодексу). Минимум будет не очень большой - он будет зависить от плодородия почвы, площади региона и его населения. Возможно это и будет 1Га. Подождем до осени. Редакция следит за развитием событий.
3) Созайте потребкооператив (но не некоммерческое партнерство), купите нужное количество земли. Далее каждый берет гектар в аренду у своего потребкооператива.
4) Создайте на своем гектаре ЛПХ (личное подсобное хозяйство). Тогда назначение земли останется сельхоз, но минимум уже регулируется другим законом - законом об ЛПХ.
5) Купите паи колхозников.
6) Дачный кооператив. Под "дачи" можно покупать по гектару и более, и при этом разрешается использовать сельхозземли и строиться.
7) Перевести сельхозземли (или 15 соток из гектара) в ИЖС. И(или) брать землю в аренду у своего потребкооператива.
На "полевых" землях ЛПХ с 8 июля строиться нельзя по новой поправке к закону о землях ЛПХ, но на землях "поселений" можно.
Проконсультируйтесь с юристом. В каждом поселении должен быть юрист-анастасиевец. Те поселения в которых юрист есть успешно развиваются. Те поселения, где юриста нет зашли в правовой тупик или вообще развалились.
Огородный участок - это огород, картошка и арбуз, некапитальные строения.
Про садовый участок - это плодовый сад, огород, картошка, арбуз и капитальные строения, без права прописки.
Дачный участок, это капитальный жилой дом, в котором можно прописаться, плодовый сад, огород, картошка и арбуз.
Кроме того в ст. 78. ЗемКодекса РФ написано , что земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для создания защитных насаждений. А защитными насаждениями на участке и будут древесно-кустарниковая лесная растительность.
В земельном кодексе есть указание на садовые участки в ст.78, и нет указание на дачные.
На садово дачные участки за чертой поселений налог исчисляют исходя из ставки как на сельхозугодья. Это примерно 1414 руб/га год. Если доказать в суде что при принятии ставок платы за землю допущено огромное количество ошибок и нарушений, то ставка может быть 0.
Если провести своих депутатов в местные органы власти то ставки налогов уменьшатся.
ЗАКОН Ставропольского края от 07.08.2002 N 35-кз "О НОРМАХ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В СТАВРОПОЛЬСКОМ КРАЕ"
Закон устанавливает предельные (минимальные и максимальные) размеры
земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из земель,
находящихся в государственной или муниципальной собственности, для
ведения: крестьянского (фермерского) хозяйства (от размера сложившейся в
административном районе Ставропольского края земельной доли до 300
гектаров); садоводства, огородничества и дачного строительства (от 600
квадратных метров до 1500 квадратных метров); животноводства (от 0,3
гектара до 1 гектара). Определены максимальные размеры земельных
участков, предоставляемых гражданам в собственность бесплатно в случаях,
установленных федеральными законами и законами Ставропольского края, из
земель, находящихся в собственности Ставропольского края.
Признано утратившим силу решение Ставропольского краевого Совета
народных депутатов от 17 января 1992 года "О предельных размерах
земельных участков, выделяемых гражданам". То есть установлены и минимальные размеры в виде "размера сложившегося в адм р-не".
Из Казахстана пришёл вопрос: "Как лучше создавать поселение - сначала 10-20 семей ищут землю а потом приглашают соседей
или сначала набрать 100-150 семей и вместе искать землю"? Ответ: мы изучили опыт всех первых поселений и выяснили что
все действовали по модели "10-20 ищут землю а потом пришлашают 90-130 соседей".
Вначале надо создать небольшую группу активных и имеющих свободное время которые будут ездить по полям и
общаться с местными властями. Желательно чтобы в группе был юрист. Когда поле найдено и начат процесс оформления документов
тогда и соседей можно искать. Новые люди уже будут иметь возможность посмотреть землю и понять для себя - их это место
или нет. Если место будущим соседям понравится то дальше они будут смотреть - их это коллектив или нет. А коллектив будет
смотреть - их это будущий сосед или нет. Желательно чтобы костяк не скатился на уровень дедовщины и властолюбия
(особенно - власть портит даже самых светлых), чтобы
процедура приема не была унизительна для новичков. Впрочем, процесс приёма индивидуален для каждого поселения - начиная
от "берём всех" и собственности и кончая анкетой, испытательным сроком и арендой.
Совет инициативным - о том, как выбирать поле под будущее поселение. Итак печальный опыт двух поселений:
собралась группа единомышленников, сели на иномарки, поехали по полям. Нашли хорошее поле, вылезли из машин и тряся
мобильниками и видеокамерами стали спрашивать почём земля. Так каждую поездку цена земли возрастала. Как этого избежать?
- первое время ездить только на русских машинах;
- во время переговоров мобильники прятать и выключать;
- по возможности не ездить поначалу большими толпами.
Виртуальные грабли.
Человек имеет на Земле три формы существования. Кто-то радостно (или наоборот) потирая руки подумал что речь пойдёт
о эзотерике и астральных оболочках. Нет, всё более прозаичней. Итак, вот эти формы (не существования а общения):
- личная встреча двоих или многих (собрание поселения);
- телефонный разговор двоих (телефонное собрание к счастью ещё не изобрели);
- переписка по интернету двоих или многих (групповой адрес всех поселенцев).
Психологи установили что при личном общении человек более сдержен, при телефонном он всё еще сдержен но меньше стесняется, при электронной переписке же он может сорваться с тормозов. Психологи это не придумали а установили опытном путём на ряде тестов.
Теперь собственно совет подтверждённый печальным опытом других поселений: используйте электронную почту для массовой рассылки внутри поселения крайне осторожно - только для объявлений о мероприятих и прочих новостях. Все обсуждения и мнения должны быть только на личных втречах, собраниях и по телефону. Полемика же в групповых электронных письмах неизбежно скатится на уровень госдумы и непарламентских технологий т.к. не видя глаза оппонента и даже не слыша его голос про него можно написать всё что угодно абсолютно без тормозов. Ещё один довод против коллективных писем: не у всех в поселении есть интернет, практика показала что по email даже о собраниях поселения нельзя оповещать т.к. не все часто проверяют почту. Обзвон по телефону о собрании - лучше всего. Не дайте продукту системы интеренту обострить отношения внутри поселения.
Прочтите закон о земле важно как при покупке паёв так и при покупке земли у фермера.
Как выкупать паи колхозников без образования юридического лица ("группа граждан") - наиболее распостранённый способ:
Соберите группу единомышленников (человек 10 минимум). Хорошо если среди них будет юрист (или у кого-то будет знакомый юрист).
Развесьте в окрестных деревнях объявления о собрании по поводу покупки земельных долей. В назначенный день,
с интервалом в 2 часа проведите деревенские сходы, где открыто расскажите о себе, о своих намерениях. Сообщите о цене -
10 тыс. рублей (например) за пай 6,82 га. Все расходы по оформлению - за счет вас. Затем мы договоритесь с местным
нотариусом о работе на выезде. Соберите ваших продавцов в одном доме. Из других деревень привезите людей на машинах,
а затем отвозите. Нотариус оформит доверенности продавцов на так называемое "третье лицо", и согласие супругов на продажу.
В случае отсутствия супруга (и) - оформляется соответствующее нотариально заверенное заявление. Третьим лицом должен быть
человек, не являющийся ни продавцом, ни покупателем. Им может стать друг-юрист например, землю можно оформить например на
жену, с которой надёжный человек состоит в гражданском браке. Доверенности оформляются от каждого продавца, а не списком.
Со стороны покупателей всё офрмляется на одного человека (но это опасно - он может спекульнуть) или на НП(ПК) (при юрлице).
Но лучше оформлять сразу на каждого, так как каждый хочет получить свидетельство на право собственности на свою землю, где
будет стоять его фамилия. В облцентре договоритесь с нотариусом, который оформит доверенности каждого покупателя на одного
человека для заключения и оформления сделки. Сразу оформляются согласия супругов на покупку, либо подтверждения об их
отсутствии. Найдите список членов СПК/колхоза/совхоза/деревень и разошлите всем членам извещения о намерении ваших продавцов
продать свои земельные доли. Извещения пошлите заказными письмами с уведомлением. Для возможных наследников умерших членов
и выбывших, а также тех, у которых поменялись адреса - поместите объявления в газеты: районную и областную, с тем же
извещением. По новому закону необходимо также предупредить областную администрацию и района. Через календарный месяц плюс
почтовый пробег с момента отправления последнего письма начните выкупать свидетельства. Договор купли-продажи
составляется в простой письменной форме, где с одной стороны один продавец, а с другой четыре покупателя. Земельная доля -
6,82 га. Она состоит из 4,86 га пашни, остальное - сенокосы и пастбища. Допустим поле относится к пашне. У каждого
оказывается в собственности 1,2 га пашни, из них 1 га - поместье, а 0,2 га - шестиметровой ширины аллеи-проезды между
поместьями. Итак, договор купли-продажи составлен, подписан, деньги заплачены. Свидетельства и доверенности продавцов
теперь у вас в руках. Кстати, договор купли-продажи должен быть в 3-х экземплярах. Далее нужно сдать все документы в
Регистрационный центр. Вот что понадобится:
1. паспорта доверенных лиц от продавцов и покупателей;
2. свидетельство на право собственности, полученное от продавца;
3. договор купли-продажи (3 экз.);
4. доверенность продавца;
5. нотариально заверенное разрешение супруга (и) на продажу, либо нотариально заверенное заявление о его отсутствии;
6. доверенности от покупателей на совершение сделки;
7. нотариально заверенное разрешение супруга (и) на покупку, либо нотариально заверенное заявление о его отсутствии;
8. копия разосланного по почте извещения о намерении продать земельные доли;
9. почтовые квитанции об отправке данного извещения остальным сособственникам;
10. списки членов СПК, по которым отправлялись извещения;
11. газеты, в которых были напечатаны наши извещения;
12. справки из земельного кадастра о нормативной стоимости каждой земельной доли, необходимой для налогообложения (заказывается заранее, т.к. срок изготовления - 1 месяц);
13. заявление по форме от представителя продавцов и представителя покупателей (заполняются в Регистрационном центре);
14. квитанции об оплате государственной регистрации (100 руб. от каждого покупателя, 50 руб. - от каждого продавца. Итого за одну долю мы платили в Регистрационном центре 450 руб. +3%);
Со всех документов вы сняли копии. В Регистрационном центре вам выдали расписки, в которых значится какие документы и в
каком количестве вы сдали. Там же проставлена дата получения новых свидетельств на новых собственников.
Получив Свидетельства о государственной регистрации на земельную долю через месяц, вы стали собственниками. Затем вы дали
объявление в местной газете, в котором сообщали о собрании по поводу выдела земельной доли в натуре (на местности) группой
собственников для ведения личного подсобного хозяйства. В объявлении указали место и время проведения собрания. Объявление в
газете дублировали расклейкой в деревнях, устными сообщениями, приглашениями по телефону. В назначенный день собрание
началось. На нем вы обсуждали 2 вопроса:
1 вопрос: выдел земельных долей из числа пашенных земель в конкретном месте;
2 вопрос (в вашем случае может так не быть, будет всё проще): выдел кормовых угодий (сенокосов и пастбищ). Причем, кормовые угодья, примыкающие к вашему полю,
принадлежат районному фонду перераспределения. Поэтому во втором вопросе вы оговариваете возможность обмена кормовых угодий
из числа земель колхоза (выделяемые вам) на кормовые угодья из числа земель районного фонда перераспределения, расположенные
в непосредственной близости к вашему полю.
Протокол этого собрания - очень важный документ, он должен быть составлен грамотно, с учетом всех нюансов, так, чтобы не
пришлось проводить новое собрание. Поэтому подойдите к этому со всей ответственностью.
Так как на собрании ваши предложения не были приняты единогласно, вы обратились к Главе администрации вашего района с
заявлением, в котором просили решить ваш вопрос положительно. Глава выдел и обмен разрешил. После этого вы заказали межевое
дело в кадастровом бюро. Проблема доброго взаимодействия с межевиками очень важна. От качества их работы в прямом смысле
зависит то, как будет выглядеть поселение. А так как у них подход традиционный, то все будет зависеть от ваших
дипломатических, технических и человеческих качеств. Опять же, межевое дело - удовольствие дорогое.
После межевания все документы попадают к Руководителю земельного комитета, который должен подготовить Постановление. Оно
является поводом к окончательной регистрации в Регистрационном центре.
Постановление также очень важный документ. Причем это пакет документов на N семей, состоящий из:
1. Заявление к Главе администрации с его подписью;
2. Доверенности на представителя (копии) N штук (в нашем случае);
3. Свидетельства на земельную долю (копии) N штук;
4. Протокол общего собрания с двумя приложениями (1 - схема расположения участков; 2 - совместное заявление собственников)
5. Соглашение о закреплении земельных участков с приложенной схемой расположения участков;
6. Постановление Главы местного сельского округа "О присвоении адресных наименований и номеров земельным участкам" (с приложенной схемой);
7. Распределение на рассылку (2 экз.) Само постановление должно быть в 8 экземплярах.
У вас было N Постановлений (по числу собственников) по 1 га пашенных земель, каждое в 8-ми экземплярах + вышеперечисленный пакет общих документов.
Еще были Постановления по кормовым угодьям. Эти земли вы решили использовать для общих нужд (школа, места отдыха, общие производства). Для удобства в оформлении в будущем - разделились на четверки и оставили кормовые угодья в общедолевой собственности.
Итак, по кормовым угодьям было M*12 Постановлений (по 4 человека в каждом) + Постановление по обмену (об обмене говорилось в
протоколе общего собрания).
Постановление перед тем, как лечь на стол Главы администрации, должно быть согласовано (подписано) у заместителей и
руководителей отделов государственного аппарата.
После подписания у Главы на руки выдается один из восьми экземпляров Постановления.
Для регистрации вам понадобились следующие документы:
1. Доверенность (подлинник) N штук;
2. Свидетельства на земельную долю (подлинник) N штук;
3. Кадастровый план N штук;
4. Постановление N штук;
5. Общий пакет документов к Постановлению;
6. Заявление на регистрацию N штук.
Такой же пакет документов был и по кормовым угодьям.
Через месяц вы получили Свидетельства о государственной регистрации права собственности на землю.
Немного о денежных затратах.
Для покупки вашего поля нам понадобилось N*12 долей. За одну долю вы платили 10 000 руб. Каждая доля делится на четверых,
т.е. по 2500 руб. с каждого покупателя. Вы собирали по 3 000 руб. - 500 на оформление документов.
В N человек. Из 144 000 руб. - 120 000 руб. ушло на покупку долей, 24 000 руб. вам хватило на нотариуса, заказные письма,
бензин, копии, регистрацию и прочие расходы. На межевание и окончательную регистрацию вы собрали еще 192 000 рублей
(N чел х 4000 руб), из них на межевое дело - 144 000 руб. Остальные деньги ушли на регистрацию, кадастровые планы, копии,
транспортные расходы. Итого каждый потратил на всё по 7000 рублей.
Как вы стали собственниками
Итак, свершилось! Наконец-то мы можем с полным правом назвать вас собственниками. Вы получили N свидетельств о
государственной регистрации права на землю. В свидетельстве значится: субъект права - имя; вид права - собственность; объект
права - земельный участок с кадастровым номером площадью 10000 кв.м. на землях сельхозназначения для ведения личного
подсобного хозяйства; адрес; номер объекта; ограничения (обременения) права - не зарегистрированы; далее фраза - о чем в
Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ___дата___ сделана запись регистрации.
Только в нашем государстве ЕСТЬ законы о земле, следуя которым любой может стать собственником 1 гектара земли. Я обращаюсь
к тем, кто действительно хочет иметь гектар под родовое поместье. Изучите "Земельный кодекс Российской Федерации" и Закон
"Об обороте земель сельхозназначения" (опубликован в "Российской газете" от 27 июля 2002 г, № 137 (3005), вступил в силу
26 января 2003 года).
В книге "Сотворение" на стр. 156 Владимир Мегре отвечает Анастасии: "Законов всех, конечно, я не знаю, но уверен в том,
что нет закона у нас, позволяющего каждому на века иметь какое-то количество земли". Так вот, люди добрые, Владимир
Мегре
ошибся. Такой закон есть! И вы стали собственниками земли. Каждому из вас этот гектар обошелся в 7000 рублей. Из этой суммы
собственно за землю вы заплатили 2500 рублей, остальные деньги ушли на оформление. Так что забудьте все о бесплатности.
Этого просто не может быть. Подумайте сами. Мы живем в государстве и все люди живут в государствах. И работникам
государственных учреждений нужно получать зарплату. Служащие земельного комитета, кадастрового отдела, служащие районной
администрации, регистрационного центра, межевики не будут работать на вас бесплатно. Они делают своё дело и за него должны
получать деньги. Да и нужна ли кому бесплатная земля? Что легко дается, как правило, не очень-то ценится. Такова уж
психология современного человека. Вам земля досталась ценою, неизмеримой в деньгах. Но и сама цена и результат прекрасны!
Идя к чиновнику, вы изначально любили его, обращаясь к Божественному в его Душе. И потом этот человек открывался вам именно
лучшей своей стороной. Вы учились работать коллективной мыслью, не возводить себе своею мыслью преград. Вы верили и верите
в осуществление своей Мечты! И она сбывается, потому что вы предпринимаете последовательные шаги к ее осуществлению.
Поверьте в себя, свою Мечту и вперед! Дорогу осилит идущий.
В каждом конкретном районе есть своя специфика, но закон един в России! И если у вас чистые помыслы - удача будет вам
сопутствовать. Вы убедились на своем опыте, жизненном опыте, что все, что говорит Анастасия о самости, гордыни, чистых
помыслах, силе мысли - все это чистая правда, все это действует.
Это был опыт туляков - спасибо им за текст. Теперь опыт Московской области (смена хозяина):
Заключение договора купли- продажи. На этом этапе очень важна проверка юридических документов, подтверждающих права
собственности предыдущих хозяев на их земельные участки. А также отсутствие (или наличие) каких-либо ограничений.
Это важно, т.к. при покупке земли переходит новым хозяевам не только целевое назначение земли, но и все ограничения,
наложенные на неё до этого.
Регистрация сделки в РП и получение регистрационного свидетельства.
На этом этапе идёт полная проверка чистоты сделки.
Составление межевого дела.
Включает в себя целый комплекс работ от проверки и составления документов, актов и т.д. до реального межевания и проведения
кадастровой съемки на местности. В процессе составления межевого дела устанавливаются и закрепляются на местности границы
земельных участков, определяются их площади и подготавливается необходимый пакет документов для выдачи правоустанавливающих
документов.
На этом этапе проверка всех документов и чистоты сделки проходит два раза: при сдаче документов и при формировании самого
межевого дела. В результате нам будут размечены границы земельного участка, присвоен кадастровый номер, определена точная
площадь нашего участка и т.д.
Получение в райкомземе правоустанавливающих документов на землю (свидетельство о праве собственности на землю).
На этом этапе райкомзем осуществляет ещё одну проверку всех вышеупомянутых документов, включая регистрационные документы
собственника. После этого выдается свидетельство. Только тогда мы становимся полноценными собственниками земли.
Хочу обратить внимание на то, что все эти процедуры нам придется проходить второй раз: при переоформлении участков на
физические лица (если покупатель - НП/ПК).
Изменение целевого назначения земельного участка.
В Земельном кодексе РФ (ст. 77, 78) содержится следующая формулировка земель сельхоз назначения: "Землями
сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства,
а также предназначенные для этих целей. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные
угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью,
предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и
техногенных явлений, замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства,
хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства,
создания защитных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством
целей…".
Мы хотим создать родовые поместья именно для этих целей. К тому же, весьма проблематично для соответствующих
государственных контролирующих органов доказать, что построенные на участках дома не являются хоз. постройкой для
"производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции". Единственный минус - это невозможность
прописки по данному месту жительства. Но и этот вопрос решаем, учитывая наличие на территории нашего поселения старого
здания, часть которого может быть официально отведена под общежитие.
Зато, отказавшись от изменения целевого назначения земельного участка, мы сможем сэкономить по 1000$ с каждого
гектара. По-моему, игра стоит свеч. К тому же, целевое назначение мы можем изменить только на "земли поселений",
что влечет за собой обязательное составление и утверждение плана поселка (с соответствующими согласованиями),
и наложение таких ограничений, как минимальная установленная ширина проездов, решение вопроса по канализации,
наличие противопожарных мероприятий, а, при особом рвении чиновников, возможно натягивание на выполнение мероприятий
по ГОиЧС. И мы попали!
Допускаю, что мы можем "прскочить" благодаря фирме "***" и взяткам на этапе изменения целевого назначения
всего земельного участка. Но при переоформлении на физические лица от нас (от каждого в отдельности) потребуют
подтверждение соответствия размещения купленного участка плану поселка. И что тогда мы будем делать? Ведь назад
дороги уже не будет (разве что опять сделать наши земли землями сельхоз назначения за отдельную плату).
К тому же нельзя сбрасывать со счета тот факт, что не всем членам НП необходимо изменение целевого
назначения земли.
В связи с этим, предлагаю следующую последовательность наших действий:
Составить наш вариант агентского соглашения с фирмой "***" с поручением им покупки и получения свидетельства о
собственности на землю на некоммерческое партнерство "xxx". Очевидно, что фирме "***" гораздо удобнее и выгоднее
совершить серию действий (продажа, оформление, изменение статуса) в одной сделке с одним юридическим лицом и на
весь участок. Но нужно ли это нам?
Провести переговоры с фирмой "***" на предмет выяснения их возможностей по полному оформлению земли.
Договор с "***" заключить пока только на куплю-продажу земли на НП с полным оформлением (без изменения статуса
земельного участка), проговорив возможность проведения ими же процедуры переоформления части земельного участка НП
на физические лица. По моим прикидкам это должно стоить не дороже 300$ с владельца (а не с 1га!). В любом случае,
раздробив сделку, мы ничего не теряем. А вот выигрыш может быть существенным! В результате, за сумму порядка 1300$
мы получим юридически оформленные земельные участки на каждого, официально разграниченные и со своими кадастровыми
номерами.
Только получив землю индивидуально на каждого, можно вести разговор (при наличии желающих) об изменении целевого
назначения каждого из участков. В этом случае мы не попадаем на требование составления плана поселения, т.к.
официально поселения нет.
Нельзя сбрасывать со счетов возможность выхода в скором времени (2-3 года) Закона о родовых поместьях.
Возможно, есть смысл немного подождать и безболезненно изменить статус земли, не повторяя эту процедуру несколько раз.